Propietarios morosos · Vía judicial
Recuperamos para la junta las cuotas ordinarias y extraordinarias que un propietario dejó de pagar, mediante el proceso único de ejecución y con embargo sobre su unidad.
Base legal
«Los recibos impagos de cuotas de mantenimiento son títulos ejecutivos»
Art. 50 de la Ley N.° 27157, ratificado por el art. 30.2 del D. Leg. N.° 1568. Se cobran en el proceso único de ejecución del Código Procesal Civil.
El problema
Cuando un vecino deja de pagar, el edificio no deja de gastar: la deuda se traslada al resto de propietarios, al fondo de reserva o al mantenimiento que se posterga.
Vigilancia, limpieza, ascensores y planilla se pagan igual. Lo que no paga uno lo cubren los demás o se deja de hacer.
Si no pagar no tiene consecuencias, otros propietarios empiezan a atrasarse. La morosidad crece por imitación.
Mientras más meses pasan, más difícil es cobrar y más resistencia opone el deudor. Actuar a tiempo cambia el resultado.
Lo que la ley le permite a la junta
Título ejecutivo
Los recibos impagos de cuotas ordinarias y extraordinarias bastan para demandar, sin tener que probar antes la existencia de la deuda en un juicio largo.
Sin conciliación previa
Los procesos de ejecución no exigen pasar antes por un centro de conciliación: la junta puede ir directamente al juzgado.
Embargo de la unidad
Pueden pedirse medidas cautelares sobre el departamento, estacionamiento o depósito del deudor para asegurar el pago.
Costas y costos
Por regla general, quien pierde el proceso reembolsa los gastos judiciales y los honorarios de abogado de la parte vencedora.
Antes de demandar
La mayoría de demandas de cobranza que fracasan no lo hacen por el deudor, sino por la junta: un presidente sin representación inscrita, recibos mal emitidos o una cuota que nunca se aprobó como correspondía.
Por eso empezamos revisando el expediente del edificio. Si falta algo, lo resolvemos primero.
La junta demanda por medio de su presidente, que debe acreditar su representación. Si no está inscrito, lo inscribimos antes.
Los recibos de cada cuota, emitidos por la administración con los datos que permiten identificar la unidad, el período y el monto.
El reglamento interno y los acuerdos de asamblea que fijan la cuota y el porcentaje que corresponde a cada unidad.
El detalle de la deuda por unidad: cuotas vencidas, pagos a cuenta y saldo, coherente con los recibos.
Cómo avanza la cobranza
01
Revisión de la deuda
Recibos, acuerdos y representación de la junta.
02
Requerimiento notarial
Última oportunidad de pago antes del juicio.
03
Demanda ejecutiva
Proceso único de ejecución ante el juzgado.
04
Medidas cautelares
Embargo sobre la unidad del deudor.
05
Cobro
Pago, acuerdo con garantías o ejecución del bien embargado.
Lo que viene
El D. Leg. N.° 1568 ratifica el mérito ejecutivo de los recibos y añade herramientas que empezarán a aplicarse cuando entre en vigencia, 180 días después de publicado su reglamento:
Preguntas frecuentes
Sí. La junta de propietarios, representada por su presidente, puede demandar al propietario moroso. Los recibos impagos de cuotas ordinarias y extraordinarias son títulos ejecutivos, de modo que la cobranza se tramita en el proceso único de ejecución del Código Procesal Civil.
Depende del reglamento interno y de los acuerdos del edificio: algunos fijan un número de cuotas vencidas para iniciar acciones. Lo revisamos en el diagnóstico. En la práctica conviene no dejar crecer la deuda, porque mientras más meses pasan, más difícil es el cobro.
No. Los procesos de ejecución no requieren conciliación extrajudicial previa, por lo que la junta puede acudir directamente al juzgado con los recibos impagos.
Sí. En el proceso puede solicitarse una medida cautelar de embargo sobre el departamento, estacionamiento o depósito del deudor, para asegurar que la deuda se pague. Si la deuda no se paga, el bien embargado puede ejecutarse.
Por regla general, la parte vencida reembolsa las costas (gastos judiciales) y los costos (honorarios de abogado) de la parte vencedora, salvo que el juez disponga lo contrario de forma motivada.
La obligación de pagar las cuotas de mantenimiento frente a la junta es del propietario, aunque haya pactado con su inquilino que este las pague. La demanda se dirige contra el propietario de la unidad.
Primero hay que inscribirlo. El presidente es quien acredita la representación de la junta en el proceso; sin esa inscripción la demanda corre el riesgo de ser declarada improcedente. Podemos hacer ambas cosas en secuencia.
Envíanos el estado de cuenta del moroso y te decimos si la deuda está lista para demandar o qué hay que ordenar antes.